作为一名长期观察楼市的80后，我扎根城市，深耕地产研究已有18个年头。如果你想了解房市的脉搏，把握置业的先机，我愿做你最贴心的朋友。

今天，我们不谈其他，就来聊聊香港楼市那张诱人的“大饼”，看看它和我们碗里的小米粥，究竟有何关联。

也许你已经听说了香港地产界教父级人物——中原地产集团创始人施永青的预言：“连涨6年，涨幅85%”。消息一出，不少被楼市下跌吓怕了的朋友，瞬间眼前一亮：香港都涨了，是不是也该轮到我们了？风向要变了吗？

先别急着下结论。

香港楼市：撤辣后的国际牌局

想要搞清楚香港楼市对我们的影响，我们先得了解它的现状。最新数据显示，2025年香港一手房成交量累计突破2万宗，创下自2013年“一手新例”实施以来的17年新高。与此同时，香港房价也在稳步攀升。

这与内地楼市普遍的冷清形成了鲜明对比。香港市场从2023年开始“撤辣”，全面取消了多年来为楼市降温的各项“辣招”。

为什么香港敢这么做？因为香港楼市的运行逻辑与内地有着本质的区别。内地楼市玩的是“土地财政，全民安居”的封闭式棋局，而香港则是一个面向全球资本的国际牌局。在这个牌局里，来自世界各地的资金是玩家，极度稀缺的土地和房产是筹码。

换句话说，香港这块弹丸之地，全球热钱可以自由进出，这才是香港楼市过去几十年狂飙猛进的底层逻辑。

施永青敢于做出“连涨6年”的预言，并非空穴来风，而是基于以下几个“香港特色”：

供应短缺是常态： 香港填海造地速度慢，开发周期长，房子供应永远赶不上需求。

“撤辣”刺激需求： 取消楼市调控措施直接点燃了本地和海外买家的热情，潜在需求瞬间释放。

美元周期影响： 市场普遍预期美联储货币政策即将转向，全球流动性一旦宽松，香港作为自由港，必然是资金流入的首选之地。

香港的“仙丹”能治内地的“病”吗？

我的结论是：香港楼市的任何火热，都无法传导到内地。

究其根本，在于供需关系的不同。内地楼市的现状是房产供远大于求。经过二十多年的快速发展，我们积累的住房总量已经足以覆盖甚至超过了实际居住需求。这与香港的“稀缺”有着本质的区别。

更关键的是，内地的“资金池”与香港完全不同。内地实行严格的资本管制，外资进入和国内资金流出都有诸多限制。我们楼市的主要参与者是千千万万的普通家庭。而如今，家庭部门的杠杆已经加到了前所未有的高度，大家口袋里没钱，心里也没底，这才是问题的核心所在。

香港靠国际资本推高的房价，就像一个依靠外部燃料发射的火箭。而内地楼市更像一艘巨大的航母，需要依靠自身百万家庭的蒸汽轮机来驱动。现在轮机动力不足，即便你看到天空中火箭的尾焰再耀眼，也无法解决航母动力不足的困境。

所以，不要再幻想香港楼市的上涨能带动内地了！香港的上涨，是其自身宿命所致；内地的稳定，则是基于我们的国情。两者从根本上就走在不同的道路上！

孟晓苏的启示：救市的“药引子”

那么，世界杯香港楼市对我们来说，就真的毫无借鉴意义吗？并非如此。

原中房集团董事长孟晓苏曾讲过一个故事，给了我们很大的启发。

2003年，香港楼市连续下跌6年，跌幅高达70%，市场一片哀鸿遍野。当时，孟晓苏代表一家央企赴港调研，探讨收购部分房产以帮助消化市场存量。

神奇的一幕发生了。他们还在谈判，香港媒体就曝光了这一消息，标题耸人听闻：“孟晓苏携两百亿巨资，要收购全香港的居屋（公营房屋）！”

结果如何呢？从新闻见报的第三天开始，冰封已久的香港楼市突然复苏！新盘成交量猛增3倍，持续六年的下跌趋势，竟然被一则“传言”硬生生地扭转过来了。

孟晓苏后来感慨道：“我们其实一分钱都没花，但香港楼市的信心回来了。是香港居民自己拿钱，救了自己的楼市。”

这个故事就像一把钥匙，瞬间打开了当前所有楼市政策的锁芯。它告诉我们一个比真金白银更重要的真理：救楼市，最重要的不是直接撒钱，而是要想方设法点燃那把叫做“信心”的虚火。

上海的行动：一场精妙的“信心移植手术”

理解了孟晓苏的故事，你再来看最近上海的大动作，是不是就豁然开朗了？

2024年初，上海就投下了一颗“深水炸弹”：浦东、静安、徐汇三个核心区域，启动收购二手住房，用于保障性租赁住房。而且，上海还与建设银行签约，确保金融支持直接到位。

上海收购的是什么样的房子呢？主要是内环以内、面积70平米以下、总价400万以内的“老破小”。

这绝不是随便买买，而是一步精准的“政治经济学”好棋。

它的目的，本质上就是在复制“孟晓苏故事”的精髓：

解决“置换链”堵点： 很多想改善住房条件的家庭，都卡在“卖不掉旧房，买不了新房”这一环节。政府入场收购，给这些最难卖的“老破小”提供一个可靠的退出通道。

树立“价格锚”： 政府按市场评估价收购，相当于给一片混乱的二手房市场，树立了一个“价格标尺”。即使房价再跌，也很难跌破这个“官方底线”，这能有效稳住市场的恐慌情绪。

释放“政府托底”信号： 这一举措比降息、补贴更有力。它在告诉所有人：别怕，关键时刻，国家队会出手。这与当年港媒释放“中央资金托市”消息，提振香港信心的逻辑如出一辙。

上海作为中国楼市的“心脏”，它这一针强心剂，打的不是血量，而是心跳——也就是市场的预期和信心。

所以，别再盯着施永青对香港楼市的预言瞎激动了。那是一个与我们无关的、资本游戏里的神话。真正值得我们关注的，是上海正在进行的这场“信心移植手术”。

香港楼市的反弹，靠的是一则轰动性的新闻和自由流动的资本。而内地的稳定，需要的是打通内部循环的任督二脉，是让千百万个家庭重新相信，房子不仅是负债，还可以是安稳的资产。上海收购二手房的举动，就是试图拧开那个卡住循环的阀门。

对于我们普通人来说，看懂信号，比预测涨跌更重要！

你明白了吗？